近期的抵押贷款利率着实不便宜。如今的利率与新冠疫情高峰期的 “地板价” 相去甚远 —— 当时利率最低仅降至 2.65%，创下历史最低纪录。那样的超低利率或许是一生难遇的情况。但这并不意味着抵押贷款利率会永远停留在当前的高位。不过，利率究竟何时会回落至 6% 以下？为了 6% 的利率联合证券，你是否应该推迟购房计划？
高抵押贷款利率对购房者意味着什么
要全面理解当前高利率对购房者和借款人的影响，必须结合近年来持续上涨的房价来看。
根据人口普查数据，2025 年第二季度美国房屋中位价为 41.08 万美元。以 10 月 2 日的 30 年期抵押贷款平均利率 6.34% 计算，若贷款 41.08 万美元，每月需偿还的抵押贷款本息约为 2553 美元。
而这仅仅是抵押贷款的本金和利息部分，尚未计入房屋保险、抵押贷款保险或房产税 —— 这些费用都会进一步增加每月的还款压力。
若你申请一笔利率 6.34% 的 30 年期抵押贷款，贷款金额 41.08 万美元，仅一年需偿还的本息就略超 3.0642 万美元，这一金额已超过美国全国中位年收入的一半（通常而言，住房支出不应超过收入的 25% 至 35%）。
假设你选择 30 年期贷款，以下是当前中位价房屋在不同利率下的月还款预期（仅含本息）：
显而易见，6% 以下的利率与当前利率之间的差距相当显著。一段时间以来，利率一直徘徊在 6.5% 至 6.9% 的中高位区间。在这种情况下，7% 的利率与 6% 的利率相比，每月还款差额为 270 美元，每年则相差 3240 美元。
2025 年及以后的抵押贷款利率预测
对借款人而言，坏消息是今年抵押贷款利率预计不会下降。在 9 月发布的预测中，房利美（Fannie Mae）和抵押贷款银行家协会（MBA）均预计，到今年年底，30 年期抵押贷款平均利率将维持在 6.5%。
抵押贷款银行家协会预计，2026 年利率仍将远高于 6%；而房利美则预测，到 2026 年第四季度，利率将降至 5.9%。不过，这一预测能否实现，在很大程度上取决于 2025 至 2026 年期间的通胀水平以及美联储对此的应对措施。
“在明确通胀走向之前联合证券，我预计抵押贷款利率将维持在当前区间，”Rate 公司全国销售执行副总裁詹妮弗・比斯顿（Jennifer Beeston）在邮件中表示。
作为衡量通胀的关键指标，8 月消费者价格指数（CPI）已于 9 月中旬发布。报告显示，年度通胀率从 7 月的 2.7% 升至 2.9%，但这一涨幅与经济学家的预期相符。
“在 2025 年剩余时间里，购房者有理由预计抵押贷款利率将维持在 6.5% 至 7% 之间，” 抵押贷款银行家协会董事会成员、Mphasis Digital Risk 公司创始人兼董事总经理杰夫・泰勒（Jeff Taylor）在邮件中指出。
利率何时会降至 6% 以下？
从更长期来看，至少常规贷款的抵押贷款利率，最早可能要到 2026 年底才会接近 6%。
“要让常规抵押贷款利率降至 6% 以下，我们需要看到通胀下降，同时市场对通胀持续可控的信心增强 —— 但从当前的宏观经济和地缘政治前景来看，这一点目前难以实现，” 比斯顿表示。
泰勒则认为，除了通胀降温，失业率上升也是必要条件。
“失业率上升会促使美联储降息，” 他说，“此外，如果地缘政治冲突持续恶化，全球投资者还需对美国国债和抵押贷款债券的避险属性抱有信心 —— 这将推高债券价格，进而压低抵押贷款利率。”
还有两个因素让前景更具不确定性：明年年中美联储主席杰罗姆・鲍威尔（Jerome Powell）可能被替换，以及特朗普政府关税政策的长期影响。
“在看到关税对通胀的影响之前，利率不太可能降至 6% 以下，” 泰勒表示，“但在 2026 年 5 月美联储领导层换届之前，利率有可能处于 6% 至 6.5% 的区间。”
在此期间如何获得更低的抵押贷款利率
尽管短期内大幅降息无望，但仍有一些方法可以降低抵押贷款的成本。以下是一些获取最低利率的建议：
提高信用评分：信用评分越高，通常越容易获得低利率 —— 因为这表明你违约的风险更低。 增加首付比例：首付金额越高，抵押贷款机构面临的风险敞口就越小，因此可能会以更低的利率作为回报。 申请利率临时下调（Rate Buydown）：通过支付一笔费用，可临时降低贷款利率，通常适用于贷款前几年。 购买利率折扣点（Discount Points）：支付一笔预付费用，可在整个贷款期限内降低利率，这笔费用需在贷款交割时支付。 货比三家：对比多家抵押贷款机构的贷款报价。房地美（Freddie Mac）估计，至少对比四家机构的报价，每年可节省约 1200 美元。你也可以考虑选择较短的贷款期限，或可调利率抵押贷款（Adjustable-Rate Mortgage， ARM）—— 这类贷款的利率可能低于传统的 30 年期固定利率抵押贷款。
如果你在其他方面已准备好购房，却为了等待更低利率而观望，那么这种等待可能并不值得。利率短期内不太可能大幅下跌。记住，你完全可以现在购房以开始积累房屋净值，之后再通过 refinance（贷款再融资）享受更低利率。
6% 抵押贷款利率常见问题（FAQs）
2025 年抵押贷款利率最低会降至多少？
根据房利美和抵押贷款银行家协会 9 月发布的住房预测，二者均预计年底 30 年期抵押贷款平均利率将为 6.5%。
抵押贷款利率何时会降至 6% 以下？
房利美预测，到 2026 年第四季度，抵押贷款利率将降至 5.9%。不过，包括美联储政策、通胀、关税和就业数据在内的多种因素，都可能改变这一预测。
我们还能再见到 3% 的抵押贷款利率吗？
抵押贷款利率再次降至 3% 的可能性不大。尽管疫情后曾出现过这一利率水平，但这主要是因为当时美国各地普遍停工，美联储需要刺激经济活动才采取的措施。
30 万美元的抵押贷款，利率 6%，期限 30 年，每月还款多少？
贷款 30 万美元、期限 30 年、利率 6% 的抵押贷款，每月还款约为 1799 美元（仅含本金和利息，不含保险或房产税）。在整个 30 年贷款期限内，总利息支出约为 34.7515 万美元。
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责任编辑：郭明煜 联合证券
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